Эксперт: Строители работают на 25-30% от того, как могли бы

Эксперт: Строители работают на 25-30% от того, как могли бы 26 ноября

Для баланса спроса и предложения на российском рынке необходимо строить примерно 1 кв. метр жилья на человека в год. Но до этого уровня далеко; отсюда - стабильный рост цен. О перспективах отечественного рынка недвижимости рассказал в интервью телеканалу "Россия 24" Леонид Казинец, председатель Экспертного совета при Правительстве РФ по ценообразованию в строительной отрасли

Российские строительные компании лишь на четверть реализуют свой потенциал. Об этом рассказал председатель Экспертного совета при Правительстве по ценообразованию в строительной отрасли Леонид Казинец.

Здравствуйте, Леонид Александрович. Начнем с наболевшего вопроса. Цены на недвижимость в России стабильно растут. За прошедший год рост составил 10%. По стране сколько сейчас в среднем стоит квадратный метр жилья? Чего ждать в 2013 году?

Есть несколько сегментов жилья. Экономического, премиум-класса.....

Нас интересует эконом-класс, он самый востребованный.

Эконом-класс больше всего интересует население. Происходит некоторое увеличение цены. Но незначительное. Во-первых, возможности покупателей стали расти быстрее, чем объемы строительства. Себестоимость в общем не растет. Не растут цены на земельные участки, на подключение, стройматериалы... В этом смысле ипотека работает на повышение цены, так как дает возможность большему количеству людей покупать квартиры. А квартир больше не становится. Предыдущий год был лучшим. Ввод жилья государственного, частного и коммерческого - 60 с небольшим млн. Но это очень мало. У нас 3,2 млрд жилого фонда в стране. Как минимум 1% в год выбывает по амортизации. Нужно строить примерно 1 кв. метр на человек в год, чтобы предложение превысило потребности.

Из чего формуется конечная цена квадратного метра?

Никто никогда не считает себестоимость. Капитализм так устроен. Предприниматель пытается получить за свой товар или услугу максимальную цену на рынке. Единственный способ уменьшить цены в рыночных условиях - увеличить объем предложения. По строительству, по разрешениям мы занимаем катастрофическое место - 187. Одно из последних. Задача нашей дорожной карты, чтобы мы очень быстро уменьшили количество процедур и вышли на 20-30 место. Большое количество готовых земельных участков, подготовленных к строительству, с нормальными документами, с проложенными инженерными сетями вызовут строительный бум и конкуренцию между застройщиками. Не по доступу к админресурсу и получению участков, а по срокам и качеству строительства. Когда мы говорим, что 70% в цене жилья - это административные барьеры, это не значит, что 70% тратится, чтобы их преодолеть. Это значит неэффективность. Она фантастическая. Мы работаем на 25-30% от того, как могли бы работать.

Вся территория поселений в России будет откадастрирована. Будет план развития территорий, развития сетей, планы застройки и финансирования социальной и инженерной инфраструктуры.

До 2020 года стоимость квадратного метра жилья должна снизиться на 20%. Премьер-министр об этом сказал на прошлой неделе. И добиваться снижения стоимости он предлагает за счет сотрудничества застройщиков с инфраструктурными компаниями. Насколько это действительно может быть эффективно?

Это один из путей. Когда мы приходим в сетевые компании и говорим, чтобы они проложили электрокабель, подстанции, канализацию... Они говорят: "Мы проложим, но какая гарантия, что вы включитесь в эти сети и начнете отбирать мощности в план? Мы прокладываем, а вы повисаете. В итоге мы несем убытки". Комплексный план развития территорий и строительства должны быть согласованы. Кто сделает первый шаг? Строители построят микрорайон, а к нему не протянут сети. Или сетевики проложат, а строители не построят микрорайон . И для монополий будут выброшенные деньги.

Тот документ, который сейчас проходит согласование как требование градостроительного комплекса и комплексного развития территорий, подразумевает, что вся территория поселений в России будет откадастрирована. Будет план развития территорий, развития сетей, планы застройки и финансирования социальной и инженерной инфраструктуры. Тогда микрорайоны будут строиться. Сколько угодно можно нарисовать жилых домов, но если нет источника в муниципальном или территориальном бюджете - на какие деньги будут строить дороги, сети и детские сады? А кому нужны дома без сетей, без инфраструктуры?

В России продолжается бум ипотечного кредитования. В этом году за 8 месяцев объем выданных ипотечных кредитов вырос год к году в 1,5 раза. При этом ставки растут и будут расти, прогнозируют эксперты. Кто сегодня может купить жилье? И какое жилье наиболее востребовано? Эконом-класс или бизнес-класс?

Ипотека лучше работает в эконом-классе. По нескольким причинам. Во-первых, сумма сделки меньше. Банки легче пропускают сделки. Исходя из декларации о доходах заемщика. Что скрывать, иногда определенная степень дохода у покупателей квартир не очень декларируется. Деньги у них есть, но они не хотят показывать банку, как они будут покрывать. Тогда покупатель покупает за живые деньги... Ипотека подразумевает прозрачность бюджета семьи. Ипотека - хороший механизм для того, чтобы люди выходили с доходами из тени. Платили налоги. Получали кредитные истории. Второе, у людей появилось твердое ощущение экономики. 2009 -2010 годы послекризисные - они были сложными. Мало кто рисковал входить в длинные кредитные истории, если нет уверенности в завтрашнем дне. Рост ипотеки показывает, что у народа есть понимание стабильной экономики. Люди, у которых появились деньги, хотели бы цивилизованно арендовать квартиру. В августе вышло постановление правительства о мерах по развитию арендного жилья. Мы, в частности, это инициировали. Снятие административных барьеров и тот механизм, который даст возможность комфортного проживания без бремени собственности. Ведь жить в комфортной квартире и владеть домом - это не одно и то же.

В стране участились случаи махинаций с новостройками, сообщают Вести Экономика. Деньги берут, строительство замораживают, люди годами ждут, когда стройка завершится и они смогут въехать в купленную квартиру. Как можно обезопасить себя от того, чтобы не попасть в такую ситуацию?

Надеюсь, их стало гораздо меньше. 214-й закон о защите потребителей работает все лучше. Ни одна уважающая себя компания сегодня не работает в обход 214-го закона. За этим следят банки. Сбербанк, ВТБ - крупнейшие банки с госучастием - не обсуждают даже предложения застройщиков, которые работают по нелегальной схеме. 214 закон подразумевает, что деньги на банковском счету могут быть истрачены исключительно на нужды строительства, но не могут быть выведены на другие счета, не могут быть использованы на покупку следующего участка. Мой совет - смотрите внимательно историю компанию. Смотрите ее тренд: когда она возникла... 20 лет назад или 2 дня, и кто ее финансирует. Если крупные госкомпании, банки с большим объемом капитала стоят за проектами, финансируют - они не дадут проекту упасть. Они заберут этот проект себе и его достроят.

Цены на недвижимость неоправданно высокие. Эксперты говорят, что цены будут вынуждены упасть. Что может вызвать их падение?

Только одно - увеличение объемов предложения рынку. Большое количество земельных участков, которые уйдут в свободный оборот. Есть такой эффективный инструмент, который помогает готовить участки, изымать неиспользованные государственные участки. Он готовит на них планы кадастрирования. Объемы, договоренности по инженерным сетям. И жилье на таких участках сильно дешевле рынка... Когда застройщик купил готовый земельный участок, даже если купил на аукционе. Пусть заплатил, но это несильно выше того, что он тратит в семи кругах ада согласований. Пошел быстро, построил. Работа с оборотом. А не уцепил один участок и будет его грызть. Он будет работать быстро и с оборотом. Увеличение предложения будет помогать рынку. Соотношение готовности купить будет меняться в сторону возможности покупателя. Цены будут понемногу снижаться.

Статьи

  • Текстиль в интерьере
    21 февраля Текстиль в интерьере

    История возникновения текстиля. Текстиль в спальне: постельное белье, подушки, одеяла. Текстиль постельного белья. Цветовая гамма постельного белья. ...

  • Оформление интерьера цветами
    22 ноября Оформление интерьера цветами

    Цветы — это самое бесполезное из того, что остро необходимо женщине, вот вам и необходимая бесполезность. Изображения цветов. Живые композиции из цветов. ...

  • Эксклюзивный дизайн интерьера
    17 октября Эксклюзивный дизайн интерьера

    Факты из истории. Организация пространства. Цветовые решения. Освещение интерьера. Отделка стен, потолка и пола. Мебель и аксессуары. Пример современного ...

  • Гостиная в стиле кантри
    27 августа Гостиная в стиле кантри

    Люди, которые создают в своем интерьере стиль кантри, испытывают ностальгию по безмятежности и простоте. Поэтому стиль кантри — это интерьер с элементами ...

  • Гостиная в стиле прованс
    25 августа Гостиная в стиле прованс

    Особенности прованса, зарождение стиля. Отделка потолка и стен, требования к прованс-гостиной. Основные требования для создания стиля прванс. Камин и мебель ...

  • Фен-шуй в квартире
    19 августа Фен-шуй в квартире

    Фен-шуй —это в первую очередь один из способов гармонизации пространства. История науки фен-шуй. Основные положения фен-шуй. Обустройство секторов дома, ...

  • Фен-шуй в кухне
    17 августа Фен-шуй в кухне

    Общие правила для кухни. Элементы кухни по фен-шую: освещение, двери и окна, плита и раковина, запахи на кухне, острые предметы, цветовое решение, перепады ...

  • Кухня в стиле минимализм
    12 августа Кухня в стиле минимализм

    Характеристики минимализма. Особенности минималистической кухни. Цветовая гамма и освещение. Отделка пола, потолка и стен. Окна в кухне. Пример дизайна ...

  • Дома в готическом стиле
    11 августа Дома в готическом стиле

    Готика — это устремление к небесам, то есть вертикальная направленность, вертикальная ориентация. Зарождение готического стиля. Особенности готических ...

Последние
товары