Коммерческая недвижимость за рубежом: где выгоднее?

Коммерческая недвижимость за рубежом: где выгоднее? 17 сентября

Показатель рентной доходности объекта коммерческой недвижимости является только одним из ряда параметров, которые инвестору целесообразно принимать во внимание, выбирая не только тип недвижимости, но и страну для инвестиций.

Мы рекомендуем инвесторам, кроме уровня рентной доходности, объекта также проводить анализ по следующим критериям:

страновые риски:

геополитическая стабильность, сила экономики в общем и сегмента коммерческой недвижимости в частности – той страны, в которой инвестор планирует сделать инвестиции

гарантия получения долгосрочного стабильного дохода:

одним из наилучших способов получения гарантированного дохода на долгосрочной основе является долгосрочный (10-15-20 лет) договор аренды со стабильным арендатором; в идеале – такой договор, по которому арендатор не будет иметь права на досрочное расторжение договора или по которому арендатор, как минимум, облагается крайне высоким штрафом за досрочное расторжение договора

состав расходов, относимых на арендатора:

помимо оценки размера дохода, поступающего от арендатора, инвестор должен анализировать состав расходов – с точки зрения того, какие из расходов будут отнесены на арендатора, а какие инвестору (собственнику объекта) придется оплачивать из своего кармана. Безусловно, самым привлекательным для инвестора является «NNN lease» тип договора, в рамках которого арендатор по сути несет все затраты, связанные с владением и содержанием объекта коммерческой недвижимости. Именно в рамках такого договора инвестор получает на свой счет платежи, из которых уже не придется оплачивать какие-либо расходы, а предстоит только оплатить налог на прибыль

возможность получения недорогого банковского кредита для покупки объекта:

привлечение недорогого (от 3.5%) долгосрочного (15-25 лет) кредита в западном банке в размере 50-70% от стоимости объекта позволяет получить рентабельность инвестиций в полтора-два раза большую, чем уровень рентной доходности объекта

потенциал роста стоимости объекта (роста капитализации):

стратегия инвестирования в недвижимость определенной страны или определенного региона в расчете на «скачкообразный» рост стоимости является высоко-рискованной – особенно в условиях «затянувшегося» мирового финансового кризиса, пишет Евромаг. Значительно более защищенной является стратегия инвестирования в недвижимость стран, обладающих сильнейшими экономиками.

ликвидность объекта:

возможность инвестора в течение заданного срока выйти из инвестиции (т.е. перепродать объект, реализовав стратегию выхода из инвестиции) – как минимум, без потери в стоимости объекта и, как максимум, со значительной премией

минимальное участие инвестора в управлении объектом и бизнесом

абсолютное большинство российских предпринимателей и топ-менеджеров, за двадцать лет капитализма в России, заработавших состояния благодаря своим предпринимательским талантам и упорному труду, не планируют в своем инвестировании за границей «создавать бизнес с нуля» – наоборот, они хотят за рубежом быть «пассивными» инвесторами, получая свой стабильный доход при минимальном личном участии в управлении коммерческим объектом и арендным бизнесом (100% Hands-Off Investment)

возможность получения ВНЖ благодаря инвестиции:

возможность для инвестора и членов его семьи получить вид на жительство в стране, где сделана инвестиция – безусловно, при наличии у инвестора такого желания (кстати говоря, теоретическая возможность получения ВНЖ благодаря инвестиции интересует более 50% российских инвесторов, но в практическое русло вопрос получения ВНЖ переводят менее 5% тех россиян, кто проинвестировал за рубежом)

По совокупности перечисленных выше критериев в Европе по привлекательности инвестиций в коммерческую недвижимость лидируют «гранды» – Германия, Великобритания и Франция.

Данные страны обладают сильнейшими экономиками в Европе, обеспечивают высокий уровень защиты инвесторов, в том числе – и иностранных инвесторов.

Рынки недвижимости этих стран без существенных потерь прошли через первую волну мирового финансового кризиса, при этом объекты коммерческой недвижимости имеют высокую ликвидность благодаря доступности для российских инвесторов банковского финансирования с фиксированными ставками от 3,5%, а также благодаря достаточно высокому рентному доходу, инвесторы вполне могут рассчитывать на получение стабильной доходности инвестиций в 8-14% годовых в завершение, нельзя не упомянуть перспективы стабильного роста стоимости недвижимости в этих странах – порядка 2-3% ежегодно.

Статьи

  • Текстиль в интерьере
    21 февраля Текстиль в интерьере

    История возникновения текстиля. Текстиль в спальне: постельное белье, подушки, одеяла. Текстиль постельного белья. Цветовая гамма постельного белья. ...

  • Оформление интерьера цветами
    22 ноября Оформление интерьера цветами

    Цветы — это самое бесполезное из того, что остро необходимо женщине, вот вам и необходимая бесполезность. Изображения цветов. Живые композиции из цветов. ...

  • Эксклюзивный дизайн интерьера
    17 октября Эксклюзивный дизайн интерьера

    Факты из истории. Организация пространства. Цветовые решения. Освещение интерьера. Отделка стен, потолка и пола. Мебель и аксессуары. Пример современного ...

  • Гостиная в стиле кантри
    27 августа Гостиная в стиле кантри

    Люди, которые создают в своем интерьере стиль кантри, испытывают ностальгию по безмятежности и простоте. Поэтому стиль кантри — это интерьер с элементами ...

  • Гостиная в стиле прованс
    25 августа Гостиная в стиле прованс

    Особенности прованса, зарождение стиля. Отделка потолка и стен, требования к прованс-гостиной. Основные требования для создания стиля прванс. Камин и мебель ...

  • Фен-шуй в квартире
    19 августа Фен-шуй в квартире

    Фен-шуй —это в первую очередь один из способов гармонизации пространства. История науки фен-шуй. Основные положения фен-шуй. Обустройство секторов дома, ...

  • Фен-шуй в кухне
    17 августа Фен-шуй в кухне

    Общие правила для кухни. Элементы кухни по фен-шую: освещение, двери и окна, плита и раковина, запахи на кухне, острые предметы, цветовое решение, перепады ...

  • Кухня в стиле минимализм
    12 августа Кухня в стиле минимализм

    Характеристики минимализма. Особенности минималистической кухни. Цветовая гамма и освещение. Отделка пола, потолка и стен. Окна в кухне. Пример дизайна ...

  • Дома в готическом стиле
    11 августа Дома в готическом стиле

    Готика — это устремление к небесам, то есть вертикальная направленность, вертикальная ориентация. Зарождение готического стиля. Особенности готических ...

Последние
товары